В Краснодаре ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем увеличился

Фото: pixabay.com

Анализ проведен на данных тематического поиска Яндекса по квартирам

Нейросеть Алиса AI проанализировала медианную стоимость квадратного метра в новостройках и готовом жилье на основе данных тематического поиска Яндекса по квартирам в городах-миллионниках. К концу зимы ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками составил 30,4%, увеличившись на 2,5 п. п. по сравнению с январем, когда показатель находился на уровне 27,9%.

В феврале медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась за месяц на 1,6% до 157 000 рублей, тогда как на первичном рынке показатель практически не изменился, увеличившись на 0,3% — до 205 000 рублей. В 13 из 16 городов-миллионников ценовой разрыв увеличился, причем в 11 из них — за счет более выраженного снижения цен на рынке готового жилья.

В Краснодаре ценовой разрыв между сегментами в феврале увеличился на 4,7 п. п. по сравнению с январем и составил 53,2%. Медианная стоимость квадратного метра в новостройках составляет 188 000 рублей, на вторичном рынке — 123 000 рублей. Расширение разрыва произошло за счет снижения цен в обоих сегментах, при этом на вторичном рынке коррекция оказалась более заметной: −3,9% против −0,9% в новостройках.

Наиболее заметен рост ценового разрыва в феврале в Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Воронеже. В Казани он увеличился на 8,2 п. п., до 28,6%: здесь стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 4%, а в новостройках — выросла на 2,6%. В Екатеринбурге разрыв прибавил 6,7 п. п. и достиг 23,1% на фоне снижения цен на готовое жилье на 4,1% и роста в новостройках на 1,4%. В Нижнем Новгороде показатель вырос на 6,4 п. п., до 33%: вторичное жилье подешевело на 3,6%, а новостройки прибавили 1,3%. В Воронеже разрыв увеличился на 6,1 п. п., до 27,7% при снижении стоимости квадратного метра на вторичном рынке на 4,3% и росте на первичном на 0,5%.

Отдельно стоит отметить Ростов-на-Дону, где ценовой разрыв увеличился на 8,3 п. п. — с 30,9% до 39,2%. Здесь динамика формировалась прежде всего за счет заметного роста цен в новостройках (+5,9%) при незначительном снижении стоимости квадратного метра на вторичном рынке (−0,4%). Такая ситуация может быть связана с изменением структуры предложения и выводом в продажу более дорогих лотов в первичном сегменте.

Сокращение ценового разрыва в феврале наблюдалось в трех городах. Наиболее заметным оно было в Москве — на 2,5 п. п., с 23,9% до 21,4%, где вторичный рынок показал рост на 2,3% при стагнации цен в новостройках (+0,2%). Также разрыв уменьшился в Санкт-Петербурге — на 1,2 п. п., с 34,1% до 32,9%, и в Челябинске — на 1,1 п. п., с 57,5% до 56,4%.

Согласно выводам нейросети Алиса AI, вторичный рынок реагирует на сдержанный спрос быстрее: продавцы чаще готовы корректировать цену, чтобы ускорить сделку. Первичный рынок обычно инертнее: застройщики реже снижают номинальную цену напрямую и чаще удерживают ее за счет рассрочек, скидок на отдельные лоты и других точечных инструментов. Поэтому в феврале во многих городах номинальная цена новостроек выглядела устойчивее, а ценовой разрыв расширялся не потому, что «первичка» резко дорожала, а потому что «вторичка» быстрее подстраивалась под рыночные условия.

Конец зимы продемонстрировал более быструю адаптацию вторичного рынка. Это особенно отчетливо прослеживается там, где разрыв вырос сразу на 6–8 п. п. Если подобная тенденция сохранится, в городах с уже сформировавшимся высоким разрывом — прежде всего в Челябинске, Краснодаре, Омске и Ростове-на-Дону — давление на первичный рынок будет постепенно усиливаться, поскольку вторичное жилье становится слишком заметной альтернативой. В Москве же и Санкт-Петербурге, где разрыв уже начал сокращаться, рынок, вероятно, раньше других перейдет к более сбалансированной динамике между двумя сегментами.